Eigenbedarfskündigung – korrektes Vorgehen der Vermieterin bzw. des Vermieters

Für eine Eigenbedarfskündigung gibt es Regeln und Bedingungen, die unbedingt einzuhalten sind, da die Kündigung ansonsten unwirksam ist.

Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung besteht immer eine Kündigungssperre von drei Jahren. Diese Kündigungssperrfrist beginnt mit der Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Vorkausrecht des Mieters

Achtung: Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht, dieses muss allerdings spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Kenntnisnahme vom Kaufvertrag geltend gemacht werden. Als Käufer einer vermieteten Wohnung ist deshalb sehr wichtig, im Vorfeld ausführlich mit den Mietern zu sprechen.

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Kündigungsfristen

Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Sechs Monate Kündigungsfrist ist es bei einer Mietdauer von bis zu acht Jahren. Bei einer Mietdauer von über acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei neun Monaten.

Grund der Kündigung

In der Kündigung muss klar und eindeutig stehen, warum die Eigenbedarfskündigung erfolgt. Es reicht hier nicht, wenn der Mieterin bzw. dem Mieter in einem persönlichen Gespräch die Gründe dargelegt wurden. Es reicht auch nicht, wenn in der Eigenbedarfskündigung steht, dass die Wohnung wegen Eigenbedarf gekündigt wird. Je präziser die Gründe schriftlich in der Kündigung genannt sind, um so weniger sind sie anfechtbar.

Eigennutzung, Vermietung an Verwandte oder Angehörige des Haushalts

Eigenbedarf kann selbstverständlich angemeldet werden für sich selbst oder nahe Angehörige. Dazu gehören Eltern, Kinder, Enkel, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Partner, Ehegatten und auch die Schwiegereltern. Es besteht aber auch die Möglichkeit für einen erweiterten Personenkreis Eigenbedarf anzumelden. Dazu gehören zum Beispiel Pflegekinder oder auch entfernten Verwandten. Hier ist besonders wichtig, dass eine besondere Beziehung besteht. Diese besondere Beziehung muss dann auch nachgewiesen werden.

Auch für ein Au-Pair, für Haushaltshilfen oder auch für Pflegepersonal kann man als Eigentümer eine Wohnung in der Nähe als Eigenbedarf geltend machen. Auch in diesem Fall ist also eine Eigenbedarfskündigung gemäß Bundesgerichtshofs gültig (Az.: VIII ZR 127/08).

Bei gewerblicher Nutzung durch den Eigentümer wie zum Beispiel als Praxis, Kanzlei sowie andere Gewerbe (die in diesem Wohngebiet laut Gemeinde erlaubt sind), die vom Eigentümer betrieben werden, darf als Grund für eine Eigenbedarfsnutzung angegeben werden und sind folglich korrekt und umsetzbar.

Jedoch bei der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen, gibt es besondere Kündigungsbeschränkungen. Hier darf der Eigentümer je nach Gemeinde erst nach drei bis zu zehn Jahren nach Erwerb der Wohnung Eigenbedarf anmelden. Es empfiehlt sich also, im Vorfeld mit der Gemeinde zu klären, wie lange die Kündigungsbeschränkung in dieser Gemeinde ist.

Kündigungsbeschränkung wegen besonderer Härte

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Hier ist man auf die Zusammenarbeit mit den Mietern angewiesen. Wollen die Mieter nicht ausziehen kann es schwierig werden. Denn wenn die Kündigung des Mietverhältnisses die Mieter (die Familie oder Angehörige) unzumutbar hart treffen würde, ist es möglich, als Mieter der Kündigung zu widersprechen.
Gründe für einen Widerspruch sind hohes Alter, Schwangerschaft, Schwerbehinderung oder auch eine schwere psychische Krankheit. Klare Richtlinien für solche sozialen Härtefälle gibt es dabei leider nicht.
Im Normalfall muss der Widerspruch des Mieters spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist an den Eigentümer erfolgen.