Besser kaufen oder mieten?

Die Mietpreise und die Kaufpreise für Immobilien steigen für Häuser und Wohnungen unaufhaltsam.

Mieten

Mieterhöhung bei Neuvermietung

Und damit sind erst mal nur die Mieten gemeint, die bei Neuvermietung von Bestandsimmobilien verlangt werden. Hier werden aktuell Preissteigerungen von bis zu 100% beobachtet. Das auch gerade bei Wohnungen, die Jahrzehnte von den gleichen Mietern genutzt wurden. Ziehen diese Mieter aus, wird die Miete auf den aktuellen Mietspiegel gebracht. Und damit landet man sehr schnell bei 100% Mieterhöhung. Nur leider manchmal nicht der Wohnstandard. Gerne wird aber der Mieterwechsel genutzt um den Wohnungsstandard zu verbessern, und zu sanieren und zu modernisieren.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Aber auch Mieterhöhungen im Rahmen von Modernisierungsmassnahmen für Mieter, die in der Wohnung leben, liegen leider auch bei bis zu 100%. Und das im Rahmen des Gesetzes. Denn laut Gesetz darf der Vermieter 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Aber das dem Hauseigentümer anzulasten wäre ungerecht. Die Klimaschutzpolitik und die Energiepolitik fordert von Haus- und Wohnungseigentümern den Wärmebedarf zu senken. Geplant ist, den Wärmebedarf für Häuser bis 2020 um 20% zu senken. Belohnt wird der Haus- und Wohnungseigentümer dann mit einem verbesserten Energieausweis, der auch in demselbem dokumentiert wird.

Das saniert und modernisiert wird, ist natürlich langfristig auch für den Mieter interessant. Denn die Verbrauchskosten zur Energie- und Wärmeversorgung, egal ob Strom, Gas, Heizöl etc. sinken bei besserer Dämmung und Isolierung und neuen Brennkesseln oder auch neue Technologien wie Wärmepumpen und tragen damit eigentlich auch wieder zu sinkenden Nebenkosten bei. Wären hier nicht die Mietpreiserhöhung und natürlich auch die Preiserhöhungen von Gas, Öl und Strom.

Durchschnittlich liegen die Mitpreiserhöhungen in einzelnen Städten bei bis zu 35%. Da zählen natürlich auch die Mietpreiserhöhungen dazu, die nicht durch Neuvermietung oder Sanierung zustande gekommen sind.

Und natürlich kommt die Frage auf, kann man sich eine Mietwohnung überhaupt noch leisten! Kann man sich überhaupt noch leisten eine Wohnung zu mieten!

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Kaufen oder Bauen

Auch hier sieht es nicht nur rosig aus. Wer das Geld in der Tasche hat um sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen oder ein Haus zu bauen, ist dabei noch am Besten bedient.  Aber auch hier sollte man den Vergleich mit einer gemieteten Wohnung oder einem gemieteten Haus herstellen. Am Besten mit der eigenen Mietwohnung!

Kaufen oder Bauen mit Eigenkapital

Die steigenden Kaufpreise im Immobilienbereich sind nicht mehr wirklich rentabel und beim Bauen sieht es auch nicht so viel besser aus. Und das bei Anlage des Kapitals auch von konservativen festverzinslichen Wertpapieren eine bessere Rendite erwirtschaftet werden kann, als bei Hauskauf oder Wohnungskauf oder auch Hausbau ist trotz der schwachen Konjunktur wahrscheinlich. Und auch zukünftige Instandhaltungsmassnahmen und Sanierungsmassnahmen sollten einkalkuliert werden, denn die kommen sicher auf den zukünftigen Eigentümer zu.

Kaufen oder Bauen mit Finanzierung

Wer das Geld nicht oder nur zum Teil in der Tasche hat um eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen oder zu bauen, muss finanzieren. Bei den aktuellen Finanzierungskosten bestimmt interessant. Aber bei den gestiegenen Immobilienpreisen und Baupreisen zuzüglich den Finanzierungskosten ist die Rentabilität sicher noch mehr in Frage gestellt.

Vergleich Kaufen/Bauen versus Mieten

Um einen Vergleich zwischen Kaufen und Mieten herzustellen und etwas Verständnis für Immobilienpreise zu bekommen hilft es, den Immobilienpreis auf einer Zeitachse von zum Beispiel 30 Jahren auf eine monatliche Basis umrechnen. Ohne Nebenkosten, wie Gas, Öl, Strom. Und bei Haus- oder Wohnungsfinanzierung, natürlich auch die Finanzierungskosten mit einbeziehen. Auch eine Rücklage für zukünftige Instandhaltungsmassnahmen und Sanierungsmassnahmen berücksichtigen, je nach Bauzustand bis zu 5% des Immobilienpreises. Für einen Vergleich zwischen Kaufen und Mieten kann der Quadratmeterpreis für Immobilien und für Mietwohnungen bei den jeweiligen Städten und Gemeinden erfragt werden.

Sinnvoll ist aber, den eigenen Mietpreis (Kaltmiete) mit dem Immobilienpreis und den dazugehörigen Finanzierungskosten der Wunschimmobilie vergleichen.

Achtung nicht nur die Finanzierungskosten für die Immobilie mit den Mietkosten vergleichen!

Es ist natürlich schwierig denn letztendlichen Vergleich herzustellen. Auch unter dem Aspekt, dass ungewiss ist, wie sich der Mietmarkt und der Immobilienmarkt weiter entwickelt. Aber mit sinkenden Bevölkerungszahlen zu rechnen ist heute bestimmt nicht die beste Kalkulationsgrundlage.