Mietwohnung, Modernisierung vs. Instandsetzung

Der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandsetzung ist relativ einfach.

So ist grundsätzlich eine bauliche Massnahme –  eine Modernisierung.

Der Anbau eines Balkons oder einer Terrasse, der Einbau von schalldichten oder wärmeisolierenden Fenstern – da es hier um den Schallschutz oder um eine bessere Isolierung geht, den Einbau einer Dusche, den Einbau eines Fahrstuhls in einem Mehrfamilienhaus.

Natürlich gehören energetische Sanierungen ebenfalls dazu, wie zum Beispiel die Fassadendämmung bzw. Aussendämmung, eine bessere Wärmeisolierverglasung mit einem höheren Wert um nur einige zu nennen. Aber auch Rauchmelder, digitale Wasserzähler oder die Erhöhung der Einbruchschutzes bzw. der Sicherheit gelten als Modernisierung. Zudem handelt es sich um eine Modernisierung, wenn man als Vermieter neue gesetzliche Vorgaben umsetzen muss.

Werterhöhende Massnahme

Bei einer Modernisierung geht immer es um eine werterhöhende Massnahme. Im Rahmen einer Modernisierung darf der Vermieter 11 Prozent seiner Kosten dauerhaft auf die Wohnungsmiete umlegen.

 

Werterhaltende Massnahme

Aus Gründen von Instandsetzungsmassnahmen kann gegenüber der Mieterin beziehungsweise dem Mieter keine Mieterhöhung erfolgen. Das sind im besonderen werterhaltende Massnahmen. Dazu zählen Erneuerung des Teppichs, oder generell der Bodenbeläge. Wenn aber auch hier beispielsweise von einem Teppichboden auf Steinböden oder Holzboden umgestellt wird und damit eine Werterhöhung beziehungsweise eine Erhöhung des Wertes der Wohnung stattfindet, kann es sich auch um eine Modernisierung handeln.

Information der Mieterin beziehungsweise des Mieters über die geplante Modernisierung

Wichtig ist, die Mieterin beziehungsweise den Mieter frühzeitig zu informieren!
Hier gilt es einerseits Fristen einzuhalten, andererseits einvernehmlich dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sich zu organisieren.

Dabei ist unerheblich, ob die Mieterin beziehungsweise der Mieter mit der Modernisierung einverstanden ist.

Die Frist beträgt drei Monate. Drei Monate vor dem Beginn der Modernisierung muss gegenüber der Mieterin beziehungsweise dem Mieter die Modernisierung schriftlich angekündigt werden.
Darin muss detailliert enthalten sein, was genau gemacht werden soll, also der Umfang der Modernisierung. Weiter eine möglichst genaue Angabe des Zeitraums der Modernisierung und wenn möglich die Beeinträchtigung für die Mieterin beziehungsweise den Mieter, also wann die Handwerker in die Wohnung müssen. Dabei muss genau dargelegt werden, wann die einzelnen Modernisierungsmassnahmen geplant sind und wie lange sie dauern.

Auch die damit einhergehende Mieterhöhung sowie auch die Änderung der Betriebskosten muss in der Information enthalten sein. Dabei ist auch wichtig, dass auf Form und Frist möglicher Härteeinwände hingewiesen wird, da ansonsten die Mieterin beziehungsweise der Mieter nicht an die Fristen für Einwände gebunden ist.

Achtung – Staffelmietvertrag und Indexmietvertrag

Bei diesen Verträgen, ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen.
Bei einem Staffelmietvertrag, kann die Miete nicht wegen einer Modernisierung zusätzlich erhöht werden, definitiv nicht bis zum Ablauf der Staffelmiete. Das gleiche gilt auch für einen Indexmietvertrag.
Das trifft jedoch dann nicht zu, wenn die Modernisierung aufgrund von Gesetzesänderungen, erfolgen muss.