Schon bei der Grundstückssuche sind etliche Dinge zu beachten. Eine Checkliste für den Grundstückskauf sollte in jedem Fall vor der Grunstückssuche erstellt werden.
Folgende Aspekte sollten in der Grundstücks Checkliste enthalten sein.
Haustyp
Vorher gut überlegen, was für ein Haustyp in Frage kommt. Dabei ist in der Regel der Platzbedarf entscheidend. Aber auch der Preis bzw. die gesetzte Preisgrenze hilft schnell zu einer Entscheidung. Ein freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus – Reihenmittelhaus oder Reihenendhaus, ist meist eine Grundsatzentscheidung.
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Freistehendes Einfamilienhaus
Falls das Budget begrenzt ist, kann auch dann ein freistehendes Haus gebaut werden. Allerdings müssen meist höhere laufende Kosten für die Mobilität aber auch für den Unterhalt des Hauses eingeplant werden. Grössere Grundstücke, die zur Bebauung eines freistehenden Einfamilienhauses möglich sind, finden sich häufiger in Randgebieten von Großstädten oder auch im ländlicheren Raum. Grundsätzlich ist eine ÖV Infrastruktur (Anbindung öffentlicher Personenverkehr) essentiell, auch wenn ein Automobil zum Familienbestand zählt.
Doppelhaus
Bei einem Doppelhaus ist immer ein direkter Nachbar. Das Grundstück ist auf drei Seiten nutzbar. Deshalb spielt die Ausrichtung des geplanten Doppelhauses eine große Rolle.
Bei Ausrichtung Richtung Westen ist Abendsonne garantiert. Ausrichtung nach Westen – Norden – Osten, Süden – Westen – Norden, Osten – Süden – Westen. Da Westen auch die Wetterseite ist, muss mit etwas höheren Heizkosten gerechnet werden. Eine gute Isolierung ist bei Westausrichtung besonders wichtig, egal ob durch dickere Steine (mindestens 30cm) oder durch zusätzliche Dämmung. Auch die Instandhaltungskosten sind höher, da witterungsbedingt schneller Farbanstrich von Wänden, Fenstern, etc. erneuert werden muss.
Bei Ausrichtung nach Osten ist durch den Schutz der Westseite mit etwas geringeren Heizkosten zu rechnen. Ausrichtung Westen – Norden – Osten, Süden – Osten – Norden, Osten – Süden – Westen. Optimal ist Süden – Osten – Norden, da hier die Westseite gut geschützt ist.
Reihenhaus - Reihenmittelhaus oder Reihenendhaus
Bei einem Reihenhaus ist die Ausrichtung des Grundstücks wesentlich. Das trifft im besonderen auf die Reihenmittelhäuser zu. Süden - Norden oder Osten – Westen. Nicht immer ist die Südausrichtung optimal, gerade bei Reihenhäusern ist eine Ost-West-Ausrichtung häufig sinnvoller. Auch wenn damit die Wetterseite Westen dabei ist. Hat man doch von zwei Seiten Schutz und spart Heizkosten.
Bei Reihenendhäusern verhält sich die Ausrichtung wie bei den Doppelhäusern.
Bodenbeschaffenheit
Ein Bodengutachten bzw. ein Baugrundgutachten gibt Auskunft über Beschaffenheit des Bodens. Das ist sehr wichtig für die Kalkulation der Kosten, weiterhin, ob ein Keller möglich und auch sinnvoll ist. Ob der Baugrund verseucht ist und abgetragen werden müsste, oder mit Nässe oder viel Feuchtigkeit zu rechnen ist, es erhöht die Baukosten erheblich. Sofern kein Bodengutachten vom Grundstücksverkäufer vorhanden ist, sollte ein Bodengutachten bzw. ein Baugrundgutachten angefertigt werden.
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Bauvorschriften für das Grundstück
Zuerst ist zu prüfen, ob das Baugebiet ein reines Wohngebiet ist. Bei einem Mischgebiet können sich Firmen wie Handwerksbetriebe und sogar Industrieunternehmen ansiedeln, das kann zu Lärm- und auch zu Geruchsbelästigungen führen. Natürlich dürfen sich auch in einem reinen Wohngebiet Gewerbe ansiedeln, allerdings nur sogenannte leise Gewerbe.
Bebauungsplan
Weiterhin ist zu prüfen, ob ein Bebauungsplan vorliegt. Der Bebauungsplan gibt Aufschluss über die Bebauungsmöglichkeiten für das Grundstück. Im Bebauungsplan ist der Haustyp, aber auch die zulässige Bauhöhe und auch die Dachformen vermerkt. Auch alle anderen Vorlagen für die Bebauung sind im Bebauungsplan angegeben wie Sockelhöhe des Hauses, Abstand zur Grundstücksgrenze und das genaue Baufenster in dem gebaut werden darf.
Abweichungen zum Bebauungsplan
Grundsätzlich ist der Bebauungsplan einzuhalten. Bei geplanten Abweichungen vom Bebauungsplan kann beim jeweiligen Bauamt eine Bauvoranfrage gestellt werden. Wollen Sie das Haus näher an eine Grundstücksgrenze bauen, benötigen Sie immer die Genehmigung des Nachbarn.
Grundbuch
Einsicht in das Grundbuch gibt Auskunft, wer welche Rechte hat. Zum Beispiel Wegerecht des Nachbarn, Leitungsverlegerecht für Gas oder Telefon. Häufig ist auch eine Grundschuld des vorherigen Eigentümers eingetragen, die mit Eintragung des neuen Käufers gelöscht werden muss.
Das Grundbuch ist immer bindend.
Kosten beim Grundstückskauf
- Es fallen beim Grundstückskauf immer Grunderwerbssteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem Bundesland.
- Notarkosten für den Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch (also zweimal).
- Maklerkosten, sofern ein Makler eingeschaltet ist.
- Erschliessungskosten, wenn das Grundstück noch nicht voll erschlossen ist oder der Verkäufer die Erschliessungskosten separat erstattet haben will
- Gebäudeneubauversicherung
- …und natürlich der Kaufpreis für das Grundstück
- Finanzierungskosten für das Grundstück, sofern kein Eigenkapital
Grundstückskauf vom Bauträger
Wird das Grundstück zusammen mit dem zu erstellenden Haus von einem Bauträger gekauft, fallen Grunderwerbssteuer für Grundstück und Haus an. Unwichtig ist dabei, ob das Haus konventionell gebaut wird oder ein Fertighaus ist. In der Regel beinhaltet der Grundstückskauf auch eine Bauverpflichtung mit dem Verkäufer.
Grundstückskauf ohne Bauträgerbindung
Wenn das Grundstück von privat angeboten wird, fallen normalerweise nur Grunderwerbssteuern für das Grundstück an. Ist aber eine Baufirma oder Fertighausfirma involviert, ist das Risiko sehr hoch, dass Grunderwerbssteuer auch für das Haus bezahlt werden muss. Das Finanzamt prüft das. Eine Bauverpflichtung ist allerdings der Hinweis für das Finanzamt.
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