Wohnung kaufen und vermieten, ist das noch rentabel?

Die Preise für Immobilien steigen immer weiter und weiter.

Ist damit eine gute Rentabilität für Wohnungen und Mietshäuser für Kapitalanleger noch gewährleistet?

Gesamtkosten der Immobilie

Die Berechnung der Gesamtkosten für den Kauf der Immobilie, der Wohnung oder des Hauses, schafft die Grundvoraussetzung um einen Überblick zu bekommen. Die Gesamtkosten (Kaufpreis und Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten) der Immobilie werden verglichen mit den zu erwartenden Mieteinnahmen.

Quelle: Rainer Sturm, pixelio.de

Da die Darlehenszinsen aktuell sehr niedrig sind, ist der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ein großer Anreiz.

Zu berücksichtigen sind für eine Gesamtkostenkalkulation auf jeden Fall der Kaufpreis für die Immobillie und die Kaufnebenkosten, wie Makler, Notar, Grunderwerbssteuer. Für Kaufnebenkosten ca. 10% mit einkalkulieren. Und natürlich auch die Finanzierungskosten, die sofort bei Finanzierungsbeginn fällig sind.

Rendite

Die Rendite ist vor dem Immobilienkauf nur ein Schätzwert, gerade wenn die Immobilie nicht vermietet ist und der aktuelle Mietwert nicht zur Verfügung steht. Hier hilft der örtliche Mietspiegel um die Höhe der möglichen Miete zu definieren.

Natürlich ist der Standort der Immobilie von großer Bedeutung!

Wenn das Kaufobjekt bei Kauf bereits vermietet ist, ist für die Berechnung der Kaltmietwert zu berücksichtigen.

Zur Berechnung der Rendite bitte nicht nur die monatlichen Finanzierungskosten, Rücklagen und die Miete gegenüberstellen, sondern auch alle regelmäßig anfallenden Aufwendungen, wie Grundsteuer und Hausversicherungen mit einkalkulieren.

Wenn Eigenkapital investiert werden soll in das Immobilienprojekt, ist es sinnvoll aktuelle Anlagezinsen in den Vergleich mit einzukalkulieren.

Instandhaltungskosten

Und dabei dürfen die zukünftigen Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung auch nicht außer acht gelassen werden. Auch wenn dafür kontinuierlich Rücklagen gebildet werden, um die Kosten für zukünftig anstehende Modernisierungsmassnahmen und Sanierungsmassnahmen auf mehrere Jahre zu verteilen.

Zustand des Kaufobjekts

Aber wie der aktuelle Zustand bei Kauf ist, das muss man genau anschauen. Der bisherige Eigentümer kann über vergangene Instandhaltungsmassnahmen berichten, bestimmt auch schriftlich mit Belegen und Rechnungen. Der Eigentümer ist die richtige Adresse, um sich über die aktuelle Situation des Bauwerks informieren zu lassen. Eine schriftliche Bestätigung des Eigentümers wäre gut, auch wenn beim notariellen Kaufvertrag der Zustand des Bauwerks festgehalten wird. Doch der Zustand der Immobilie ist besser vorher genau zu prüfen, um nicht später festzustellen, dass doch ein Instandhaltungsrückstau besteht, oder Mängel bestehen, die nicht bekannt gemacht wurden. Helfen kann hier ein Baugutachter.
Berücksichtigen sollte man die zukünftigen Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung in der Kalkulation, mindestens im Rahmen der Rücklage. Bei absehbaren Modernisierungsmassnahmen besser die voraussichtlichen Investitionskosten für die Modernisierung.

Steuerliche Auswirkungen

Steuerlich stehen die Finanzierungskosten den Mieteinnahmen gegenüber. Die Finanzierungskosten können steuerlich als Aufwand abgesetzt werden. Die Abschreibungen werden steuerlich auch berücksichtigt. In den Abschreibungen werden nicht die Finanzierungskosten und die Kaufnebenkosten berücksichtigt. Auch die Kosten für das Grundstück schlagen bei den Abschreibungen nur anteilig zu Buche. Die Mieteinnahmen werden als Einnahmen steuerlich verbucht. Und nach Abzug der eben genannten Aufwände steht der Restwert, der steuerlich berücksichtigt wird, im Guten wie im Bösen.

Mieteinnahmen

Mieterhöhungen sind nach erfolgreicher Vermietung ein schwieriges Thema. Es ist vorher gut zu kalkulieren, damit nicht bereits nach kurzer Zeit festzustellen ist, dass die Miete zu niedrig berechnet wurde. Risiko sind aber in der Planungsphase, eher zu hoch kalkulierte Mieteinnahmen. Auch hier kann der  örtliche Mietspiegel herangezogen werden, um die Höhe der möglichen Miete zu definieren.

Ausnahme für Mieterhöhungen:

Modernisierungskosten und Sanierungskosten, sofern es Energieeffizienzmassnahmen sind, dürfen per Gesetz mit 11% der Modernisierungskosten und Sanierungskosten pro Jahr an den Mieter im Rahmen einer Mieterhöhung weitergegeben werden. Das trifft im Besonderen zu auf Wärmedämmung und natürlich auch auf die Erneuerung der Heizungsanlage.

Kosten für Hausverwaltung

Und nicht zu vergessen, die Verwaltung der vermieteten Immobilien. Das kann durchaus auch mit einem nicht unerheblichen Kostenblock zu Buche schlagen. Aber eine professionellen Hausverwaltungssoftware bzw. Immobiliensoftware hilft hier weiter und reduziert die Kosten und die Aufwände wieder.
 

Abschreibungen

Neue Immobilien, bei denen Sie als Bauherr fungieren oder die im Jahr der Fertigstellung gekauft werden, haben einen höheren Abschreibungssatz.
Gebrauchte Immobilien, sind Immobilien, die  in der Regel bereits genutzt wurden. Diese Gebrauchtimmobilien können nur noch linear abgeschrieben werden. Der lineare Abschreibungssatz ist deutlich niedriger.

Abschreibungen für Denkmalschutz-Immobilien

Interessant sind Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen. Bei Denkmalschutz-Immobilien kann unter bestimmten Bedingungen Denkmal AfA für die Instandsetzungskosten der Denkmalschutz-Immobilie steuerlich geltend gemacht werden. Absetzbar als Werbungskosten sind die gesamten Sanierungskosten, die im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des Objektes stehen. Das kann sich wirklich lohnen. Dabei ist zu beachten, dass das Kaufdatum vor der Instandsetzung der denkmalgeschützten Immobilie liegt.